Типові помилки при проектуванні і будівництві заміського будинку. Ідеї ремонту

Рекламний блок

Очима керівника проектно будівельної компанії Олексія Захарова:

Типичные ошибки при проектировании и строительстве загородного дома

1.1. Філософія загальних помилок Замовників, Підрядників (Архітекторів, Будівельників):
а) Частину філософії будь-якого бізнесу. Вміти поважати себе, грамотно вважати свої зароблені гроші і, як закономірність, – поважати оточуючих і їх зароблені фінанси, без акцентів, багато це чи мало – у світі все відносно...
б) Чесність і довіру в усіх напрямках. У всьому світі в основних поняттях і веденні міцного надійного бізнесу присутні поняття честі, «порядності», довіри між сторонами і юридичної надійності угоди. В нашій країні питання довіри до свого Замовника або Підрядника стоїть гостріше юридичної. Так як при наявності самого грамотного з юридичної сторони договору, але небажання сторін платити або виправляти допущений брак, змусити їх зробити це часто виявляється досить складно і загрожує як мінімум великою втратою часу, який теж коштує грошей, а іноді й здоров'я...
в) Юридична надійність угоди – досвідчений юрист і фінансист розкладе Вам її на кілька складових, тільки частиною, яких є сам договір і додатки до договору. Так ось бажано і для Замовника, і для Підрядника, щоб сам договір був написаний простою зрозумілою для всіх сторін мовою і включав в себе додатки у вигляді докладної кошторису, технічного завдання Замовника, календарного плану виконання робіт та календарного плану фінансування об'єкта. Якщо календарні плани виконання робіт будуть пов'язані з фінансуванням – зовсім чудово, але це рідкість...

Без наявності порядності, довіри і докладного юридично грамотного договору з такими ж різноманітними додатками, розписаними на всі випадки і дисциплінуючий обидві сторони, отримати якісний кінцевий продукт, що радує око і гаманець обох сторін майже не реально. «ДОВІРЯЙ, але ПЕРЕВІРЯЙ».

1.2. Теорія помилок Замовника:
Будь-який Замовник в ідеалі хотів би отримати максимум продукту за мінімум грошей. Чи це можливо?:
а) економія на оплаті архітектору – можлива, якщо Замовник сам хороший архітектор і виконує цю роботу для себе сам!
б) економія на оплаті будівельникам - теоретично можлива, якщо Замовник самостійно займеться підбором робітників, постачанням, веденням робіт, вивченням літератури з контролю і технології ведення робіт, буде жити у себе на будмайданчику і відслідковувати весь хід будівництва. За умови, що він виявиться талановитим учнем у самоосвіті, плюс везіння - і все може вийти. Для таких бажаючих є прекрасні книги німецьких і угорських авторів в наших книжкових магазинах з описами того, як побудувати будинок самому...
в) економія на технологічність будівництва - можлива, внаслідок грамотно поставлених завдань перед собою (Замовником) і хорошим Підрядником. Хороший архітектор може виконати проект красивого і функціонального будинку, заклавши при цьому в проект кратність різних будівельних конструкцій і матеріалів дозволяють застосовувати їх максимальні розміри без великої кількості обрізків і допоміжних риштувань і пристосувань, грамотно розрахувати необхідні обсяги застосовуваних конструкцій. Хороший будівельник за наявності такого технологічного проекту швидко і якісно виконає всі види робіт, без перевитрати матеріалу.

Екскурс в ціноутворення на ринку проектних і будівельних послуг. Вартість квадратного метра виконання архітектурного проекту житлового будинку у різних Архітекторів і Компаній, а так само середня вартість квадратного метра загальної площі будівництва житлового будинку у різних Будівельників і Будівельних Компаній нерідко відрізняються в рази. Ви не замислювалися, чому це відбувається? Невже вся справа в різниці апетитів? Розберемо цю ситуацію через абзац...

1.3. Практика помилок Замовника:
а) придбавши ділянку і прийнявши рішення про будівництво житлового будинку потрібно чітко розуміти:
- які фінансові можливості Ви готові направити на проектування та будівництво,
- яка кількість людей буде проживати разом з Вами в цьому будинку з урахуванням його можливого
розвитку в майбутньому: - діти, онуки, бабусі, дідусі, гості, прислуга, охорона,
- яка кількість приміщень різного призначення Вам необхідно (спальні, кабінети, ігрові,
гостьові, більярдні, гардеробні, кінотеатр, спортзал, постирочні, басейн, сауна, на яке
кількість машин і т. д.),
- які з них Вам життєво необхідні, а від яких Ви можете відмовитися на догоду розмірів і
вартості об'єкта...
- після відповіді, поки собі, на всі ці питання, Ви можете приступити до вибору Архітектора або
Проектно-Будівельної Компанії, спільно з якими можна скласти технічне завдання для
проектування, укласти договір і чекати обумовлених результатів.
б) Практика помилок Замовників, які не користуються послугами Архітектора:
За 16 років діяльності нашої компанії практика звернення до нашим Архітекторам за допомогою на стадії виконання робіт вже в процесі будівництва будинку становить приблизно 30% від загального обігу:
- частина з них приходить після зведення двох поверхів і впадінні в ступор – зовні виглядає в натурі
як - то не так, як в зошиті в клітинку або на міліметрівці, та й вже не вистачає навичок і
фантазії як закінчити цю коробку, як обіграти покрівлю, інші елементи, щоб вийшло все ж
щось пристойне,
- частина приходить після зведення одного поверху або просто фундаменту,
- частину іноді виявляється «талановитими»: коробка виконана хорошими мулярами, є
вентканали там, де потрібно, сходова клітка нормальних розмірів і т. д. на кожній
стіни маса візерунків, еркерів, карнизів, загалом, все шматками з любов'ю, але пов'язати все це в підсумку в
єдине ціле без демонтажу чого-небудь виявляється не під силу і досвідченого архітектора, так і
відверто не цікаво займатися такими проектами, так як трудомісткість їх виконання значно
вище проектів з чистого аркуша.
в) Практика помилок Замовників попередньо користуються послугами інших Архітекторів:
- Замовник виконує кілька різних проектів у юних Архітекторів, при цьому, по всій видимості
особливо не утруждающийся розраховуватися з ними за виконану роботу, але інтуїтивно
відчуває, що чогось не вистачає і, підігрітий безропотностью юної братії, звертається за
допомогою до досвідчених фахівців, але досвідчені, як правило, таких клієнтів проводжають або відразу,
або по мірі розуміння – хто перед ними. Бажання платити навіть за чудовий проект не
прокидається у них навіть після втілення його в життя... Тому таким – навіть поради давати немає
бажання... Нерідко правда з'являється і порядна Замовник зі зробленими начерками молодих
дарувань і розуміє, що будинок для себе з ними він не побудує.
- Замовник не рідко виконує проект іменитої Проектно-Будівельної Компанії з мелькає
скрізь рекламою або Архітектурної майстерні з гучним прізвищем модного в певних колах
Архітектора, оплачує повністю дорогий проект, а отримує в результаті або
неграмотну нісенітницю від юної братії, набраної в ПСК, або прикольний проект від модного
Архітектора, ось тільки завдання були поставлені перед ним одні, а виконані зовсім інші немає
одного, не вистачає іншого. Незадоволені амбіції деяких модних архітекторів не
дають їм можливості прислухатися до потреб Замовника і Замовнику заявляють: «я так робити не
буду, тому що я так не роблю, бери проект, плати і йди звідси». Або інша ситуація з
проектом майстерні модного Архітектора: проект готовий, ніби все чудово, Замовник підбирає
Підрядника на виконання будівельних робіт. Зводитися коробка, але раптом при перших екскурсіях на об'єкт з'ясовується, що, не дивлячись на відмінну роботу будівельників точно за проектом у будинку
запроектованому з чистого аркуша на великій і дорогій земельній ділянці раптом не уміщається
сходова клітина в призначений для неї отвір з нормальною висотою і шириною щаблі, не
вистачає вентканалів в санвузлах, місце для запланованих шаф купе в передпокої або спальнях
виявляється рівним 400 мм замість необхідних 600 – 700 мм і так далі і тому подібне. При
розборі справи виявляється, що бачив модний архітектор цей проект всього пару раз: коли перший
обговорював фасади, а другий коли розписувався в штампах на кожному аркуші, які йому гортала
секретарка, а у нього в цей момент не було часу перевірити все грунтовно...
- Замовник, який купує готовий проект в ПСК або через Інтернет приходить з проханням
зменшити, розширити, поглибити, додати що - небудь і в результаті все ж отримує абсолютно
інший з чистого аркуша проект, чим і залишається задоволений,
- Замовник, нерідко сам очолює велику будівельну компанію, придбавши
кілька гектарів землі на березі водойми, розбиває її на ділянки, замовляє проект у своїх
архітекторів на будинок площею від 300 до 500 м. кв., наганяє своєї будівельної техніки та робітників і
раптом після знову ж перших екскурсій на вже зведені 2 – 3 коробки, ще без покрівлі і
закладених п'яти фундаментів зупиняє будівництво і з'являється у нас з проханням
«причесати» готові коробки з відзнакою один від одного, а на базі готових фундаментів
запроектувати абсолютно різні будинки. В результаті вибирає для свого сімейства знову 2 -3
цікавих проекту. Укладає договір на будівництво із нами, а потім і на оздоблення під ключ
будинків для себе, а решту будинків добудовує своїми людьми для продажу...

Таких прикладів можна наводити багато і довго, але в чому ж справа, як Замовнику потрібно вибирати Підрядників (Архітекторів, Будівельників) для проектування та будівництва житлового будинку та чому ціни на ці послуги відрізняються в рази?
Треба відзначити, що будівництво є однією з найбільш творчих і стародавніх професій, як і лікування, медицина скажімо і вдосконалюватися і вчитися навичкам цих професій можна до нескінченності. Зазвичай будівництво будинку є серйозним заходом у перевірці сімейних відносин. Будинок є особою, характером, мрією і захистом для Вас і Ваших нащадків. Від його краси, зручності, екологічності, безпеки, якості виконання безпосередньо залежить щоденне настрій і здоров'я Вас і Вашої родини і, до речі, навіть Ваших сусідів...
Насамперед потрібно відповісти собі на питання: якщо раптом у Вас або Ваших близьких виникне необхідність у медичній консультації і подальшому лікуванні, до кого Ви звернетеся: до медсестри, лікаря студенту або постараєтеся вислухати думку двох трьох професорів, зробите свої висновки і залишитеся лікуватися в одного з них? Вибір за Вами...
В будівництві так само.
Так вже історично склалося, що талант може бути дано від природи, але для будь-якого його застосування в роботі потрібні ще і маса практичних знань, які даються тільки з роками наполегливої роботи. І так уже влаштований світ, що, як правило, талановиті люди з великим досвідом роботи у своєму напрямку, впевнені в собі і своїх знаннях оцінюють свою працю вище середніх розцінок, або високо... При реальному підході до виконання завдання виявляється, що реально талановитих, досвідчених і порядних при цьому людей здатних якісно виконати для Вас поставлене перед ними завдання, з усього міста знайдуться одиниці або десятки, не більше того – на всіх не вистачить. Причому цей чинник практично не залежить від професії архітектор або штукатур, плиточник або керівник проектно-будівельної компанії, міністр або прибиральник. Процентне співвідношення обдарувань всередині кожної професії (посади) залишиться незмінним.
Так що, вибирати спеца подорожче? Теж ні, це тільки один з факторів добору. Бізнес у нас в країні, на жаль, дикий. Тому, можливо заплатити дуже дорого і ні чого не отримати, а можливо заплатити трохи і отримати всі.
До речі, ті пани, які вибирають у нас медсестер і дешевих шабашників знаходять дуже часто екземпляри, які у результаті, якщо він все ж настане (результат), витягують з них грошей набагато більше, ніж імениті професори і зоряні проектно-будівельні компанії. Як правило, вони не перестають наступати на одні і ті ж граблі. Але розшифровка такого ціноутворення окрема тема для розмови.

PS: При виборі Підрядника (Архітектора і Будівельника) треба керуватися не рекламної
наклейкою фірми, а конкретними людьми, які працюють у цій компанії, які в
надалі будуть вести ваш проект і відповідати за нього.
- Досвід роботи архітектора або будівельника в даній компанії повинен бути не менше 5 років.
- Обов'язково потрібно ознайомитися з уже виконаними роботами не тільки на папері, але і
помацати в натурі.
- Бажано поспілкуватися з людьми, які вже живуть в цих готових будинках.
- Якщо зовні Вам все подобається і влаштовує приблизна вартість виконання проекту,
можна перейти до вивчення кошторису вона повинна докладно розписувати кількість одиниць
вимірювання та їх ціну по кожному виду робіт та розділів проекту і будівництва. У випадку з
будівельниками бажано, щоб кошторис була складена не у програмі «ЕСТІМЕЙТ», а в
зрозумілою для вас формі: види робіт з кількістю і цінами, так само матеріали докладно,
накладні і планові витрати, податки... Якщо кошторис будівництва будинку займає одну
сторінку – підрядчика можна відразу сказати: «Прощайте...» Якщо кошторис складається з
декількох десятків чи сотні позицій і в матеріалах, крім цементу та цегли з плитами
перекриттів можна зустріти рукавиці, мішки для сміття, відрізні диски, лампочки для
тимчасового освітлення і іншу масу дрібничок – хороший знак.
- Обов'язково варто поцікавитися у Архітектора або Будівельника буде він конкретно
займатися вашим об'єктом або доручить ведення своїм учням і співробітникам. Якщо так,
то чи вистачить у нього часу для контролю їх діяльності? Відповідь на це питання і його виконання -
справа його порядності.
- Необхідно укласти договір про ведення Авторського нагляду архітектором - це
Ваша страховка для отримання результату.
- І ще вкрай важливо при цьому наявність будівельника, постійно працює з цим
архітектором теж протягом не менше 5 років – при виконанні робіт у такому тандемі
у Вас не буде розборок, коли будівельники показують пальцем на архітектора, а на архітектор
будівельників...
Більш детально з цих питань і що робити, якщо ви все ж не знайшли, навіть за дорого того єдиного, талановитого і порядного підрядника теж окремою темою для розмови.

Помилки при проектуванні найбільш часто зустрічаються:

1. Проектування без геології і, як наслідок вибір неправильного типу фундаментів
2. Невірне розташування будинку на генплані ділянки з точки зору геології і рельєфу місцевості
3. Проектування фасаду, а потім об'ємно-планувального рішення будівлі
, особливо у малодосвідчених архітекторів призводить до незручності проживання в таких будовах.
4. Постійні помилки в знаннях щодо мінімального розміру сан/вузлів, котелень, розмірами сходових клітин з мінімальною і максимальною висотою і шириною сходів, кількості та розмірів вентиляційних каналів.
5. Дуже маленький розмір звису виносу покрівлі
– за цього, крім практичної сторони питання здорово страждає зовнішній вигляд будинку – він виглядає убогим.
6. Велика кількість конструктивних помилок у розрахунках фундаментів і інших будівельних конструкцій.
7. Закладення в проект вже не існуючих матеріалів, скажімо старих сортаментів, або взагалі з польоту фантазії.
Виконати реально будь-яку фантазію – питання ціни. Чи готовий до цієї фантазії Замовник.
8. Майже повна відсутність гарних, але технологічних проектів враховують кратність розмірів випускаються промисловістю будівельних і оздоблювальних матеріалів і конструкцій і, як наслідок, відсутність мінімальних термінів і вартості будівництва.
9. Початок будівельних робіт на стадії початку проектування – паралельне проектування і будівництво ні коли не призводить до отримання якісного кінцевого продукту і завжди збільшує вартість його виконання.

Помилки при будівництві найбільш часто зустрічаються:

1. Будівництво будинку без проекту, замовленого у досвідченого архітектора і грамотних будівельників.
2. Неправильна прив'язка котловану будинку до місцевості. При неправильній прив'язці в плані можуть виникати проблеми з сусідами, пов'язані з законністю споруди, водовідведенням поверхневих і ґрунтових вод, прямими кутами стін майбутньої будівлі і раціональністю використання навколишнього простору, якого може не вистачити для здійснення задуманого. При недокопе або перекопі котловану знову ж постає питання водовідведення, перевитрати матеріалів, міцності розрахованих фундаментів і зовнішнього вигляду майбутньої будівлі.
2. На стадії виконання монолітних залізобетонних робіт: закладення арматури з великим кроком і меншим діаметром, зварювання силової арматури замість пов'язання дротом, перерви у виробництві монолітних робіт, недостатня марка бетону, нерівна опалубка. Тут, якщо нерівна опалубка тягне за собою як мінімум майбутній перевитрата оздоблювальних матеріалів, то як максимум в поєднанні з іншими перерахованими факторами все це може призвести не до економічних втрат, а пряму загрозу життю і здоров'ю людей, що знаходяться всередині або поруч з цією будівлею.
3. На стадії виконання всіх видів робіт: відсутність у площині поверхонь стін, покрівлі, перекриттів, прямих кутів, горизонталі, вертикалі біля стін, перегородок, балок, перекриттів, рядів цегли та інших конструкцій і матеріалів...
4. При зведенні стін з цегли – недостатнє заповнення внутрішніх швів розчином. Відсутність кладочної сітки у цегляних стінах. Результат – недостатня несуча здатність такої кладки, поява тріщин, продування кладки, випадання конденсату в зимовий час усередині кладки або на оброблених поверхнях, що неминуче призводить до появи цвілі всередині будинку і повільного руйнування самої кладки зовні будинку.
5. При використанні металевих конструкцій – незачеканивание їх розчином у цегельну кладку і залишення містків холоду при виведенні на зовнішні стіни, зварні з'єднання на прихватках, замість добре проварених з усіх боків швів. Наслідки мінімум – поява цвілі від конденсату і руйнування навколишнього кладки або бетону. Наслідок максимум – повне обвалення конструкцій зварених на прихватках.
6. Використання в цегляних перегородках дерев'яних перемичок непропитанных водовідштовхувальними засобами. Жорстка фіксація на розчин опорних частин дерев'яних балок перекриттів без гідроізоляційної обробки. При виробництві штукатурних і малярних робіт - дерево вбираючи вологу розширюється, результат - тріщини в перегородці і відшарування штукатурки. У випадку з балками перекриттів і покрівлі теж, результатом можуть бути тріщини на фасаді будівлі, підлоги на таких балках можуть не зрозуміло «гуляти», ну і самі балки можуть передчасно згнити за 10 -15 років.
7. Нерівні і з розміром не за проектом цегляні вентшахти і димоходи. Наслідки – погана тяга, постійна чистка шахт.
8. Виконання сходів з різною висотою і шириною ступеня не паралельні один одному, невірна пропорція розміру прорізу сходової клітини в плиті перекриття на висоті поверху будинку. Результат завжди один – утруднене підняття і спуск по таким сходам і шишки на голові в кращому випадку, про гірших краще не думати...
9. Недостатнє закріплення мауерлатів і підкроквяних балок до несучих стін і кроквяних конструкцій покрівлі. Результат покрівлю будинку здуває сильним вітром разом з цегляною стіною одного або двох фронтонів.
10. Найпоширеніша помилка при влаштуванні теплої мансардної покрівлі, буквально на кожному другому будинку, закладення пароізоляційного або ветроизоляционного матеріалу не тією стороною, що призводить до випадання конденсату всередині покрівлі в зимовий час і його изливание в приміщення верхнього поверху. Недостатня висота виходу з покрівлі вентканалів і димоходу, відсутність на них «видри». Наслідок – відсутність тяги при мінливих погодних умовах і затікання опадів під покрівлю через примикання вентшахт і димоходів з конструкцією покрівлі.
11. Неграмотне виконання примикань стін, покрівлі, вентиляційних каналів і димоходів, зламів покрівлі – один до одного і між собою.
12. Неграмотне виконання внутрішніх та зовнішніх інженерних мереж: глибина закладення труби водопостачання та каналізації, ухил каналізаційної труби, відсутність гільз прохождениях силових конструкцій, непараллельный огороджуючих конструкцій без вертикалі та горизонталі і взаємно перетинається монтаж проводів, кабелів, труб... Все це призводить до тимчасового або постійного виходу з ладу будь-яких інженерних мереж.

Далі список можна продовжувати ще довго, але озвучений вище в різному процентному співвідношенні присутній, на жаль, абсолютно кожному будинку...
Чому це відбувається? Мабуть:
1. Від неграмотності і замовника і підрядника (незнання іншого результату)
2. Від неповаги до себе і оточуючих і не бажання чого - небудь вчитися або змінювати на краще, докладаючи до цього хоча б найменші зусилля...
Приймаючи на роботу в нашу компанію молодих архітекторів, робітників на будівництво я завжди намагаюся, крім пояснень і навчання – «як потрібно робити і як не можна», переконати кожного, що будь-яку роботу треба робити так, як якщо б робив для себе сам, не забуваючи при цьому всі побажання замовника. Але ось парадокс – що означає фраза «для себе» у людини не поважає себе? По нашому телебаченню ми часто бачимо передачі про різне старому житло і деяких людей, що проживають в ньому. Які начебто здорові, з дітьми і живими батьками, іноді освічені і не без роботи, але вони живуть роками у себе в квартирі і дивляться як падають шматки штукатурки їм на постіль і голову, як пліснявіють і тріщать стіни, як тече забилася каналізація, замість того щоб сходити і купити мішок гіпсу, відро вапна, шматок жерсті руберойду і зробити це для себе коханого, не забуваючи при цьому письмово запитати ЖЕУ, за що вони платять гроші, але немає...
Насмілюся стверджувати, що така категорія людей у нас численна і є і серед тих, хто живе в котеджах і серед тих, хто їх будує...
Треба якось змінювати цю ситуацію. І поміняти її можна - замислившись і приклавши зусилля всім разом.
Для тих хто збирається побудувати свій перший будинок, але не знає, як можна і як не можна порекомендую до початку пошуків Архітектора та Будівельників з'їздити разок інший не в Єгипет і Туреччину, а в Німеччину, Голландію, Швейцарію, Бельгію, Австрію... Взяти на прокат авто з навігатором, відзначити для себе основні необхідні для відвідування пам'ятки, включаючи пару «аутлетів» і постаратися як можна частіше з'їжджати з автобану в маленькі містечка і села, куди не возять туристів. Сучасні і старі європейські будиночки і вдома, їх якість життя, допоможе Вам, у значній мірі зрозуміти чого ви хочете і як треба, а як не можна. А вже потім сформувати і втілити Ваші бажання і думки на цю тему, несучи свої цікаві ідеї, Вам допоможе досвідчений Архітектор і Будівельник...


Типичные ошибки при проектировании и строительстве загородного дома

Рекламний блок
Рекомендуємо для перегляду